O novo diploma do Simplex em Portugal simplifica os licenciamentos urbanísticos, visando aumentar a oferta de habitações no mercado. Este decreto, em vigor desde 1 de janeiro de 2024, elimina formalidades na compra e venda de imóveis, deixando de ser obrigatório apresentar a licença de utilização no momento da aquisição.
Apesar de facilitar o processo, especialistas, incluindo Jorge Batista da Silva, Bastonário da Ordem dos Notários, alertam para possíveis riscos. Com essa mudança, famílias e investidores correm o risco de adquirir propriedades com construções ilegais, podendo enfrentar obstáculos na obtenção de crédito habitação e outros problemas.
O diploma procura simplificar o mercado imobiliário, mas é importante que os compradores estejam cientes dos potenciais perigos associados à falta de exigências na apresentação de licenças no momento da compra.
Quais os riscos de comprar casa sem a exigência da licença?
A eliminação da exigência de apresentar licença de utilização ao comprar uma casa, como proposto pelo novo diploma Simplex em Portugal, traz consigo alguns riscos significativos, alerta o Bastonário da Ordem dos Notários, Jorge Batista da Silva. Entre os principais perigos para quem adquire uma habitação sem verificar a licença estão:
- Comprar uma casa ilegal ou com obras ilegais: Muitos imóveis no país foram construídos ilegalmente, e a ausência da licença de utilização pode resultar na demolição parcial ou total da propriedade, especialmente se houver queixas dos vizinhos ou fiscalização da autarquia.
- Não cumprimento de regras de construção e segurança: A falta de verificação da licença pode levar à aquisição de uma casa que não está em conformidade com as regras de construção e segurança.
- Dificuldade na contratação do crédito habitação: A obtenção de financiamento bancário para a compra da casa pode ser comprometida, uma vez que os bancos geralmente exigem a licença de utilização como parte do processo de aprovação do crédito.
- Possibilidade de perder o sinal: Se não for possível obter empréstimo devido à falta de licença, existe o risco de perder o sinal dado no contrato de promessa de compra e venda.
- Complexidade na venda futura e potencial desvalorização: A venda futura da casa sem licença pode tornar-se mais complexa, com potencial desvalorização do imóvel.
O Bastonário recorda que, nas décadas de 80 e 90, não era necessário apresentar a licença de utilização na venda de casas, mas a prática foi alterada devido a casos de lesão dos compradores. O retorno a essa abordagem, agora proposto pelo Simplex, reacende preocupações quanto aos problemas enfrentados no passado.
Como é que as famílias se podem proteger ao comprar casa?
Para proteger-se ao comprar uma casa, as famílias devem adotar algumas medidas:
- Informação detalhada dos riscos: A dispensa da apresentação da licença de habitação na escritura pública requer que os responsáveis pela transação informem detalhadamente o comprador sobre os riscos envolvidos, de acordo com Jorge Batista da Silva, Bastonário da Ordem dos Notários.
- Exigir documentação: Mesmo que a lei não exija a entrega da licença, é recomendável que o comprador continue a exigir toda a documentação relevante, como licenciamentos e ficha técnica de habitação, antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda (CPCV). Isso garante que o comprador tenha a certeza das condições de segurança e habitabilidade do imóvel.
- Proteção na assinatura do contrato de promessa de compra e venda : Ao assinar o CPCV, especialmente no caso de compra de uma casa em construção, é aconselhável exigir a prova da licença de construção para garantir que o imóvel está a ser construído com uma licença.
- Se a casa já estiver construída, basta solicitar a licença de utilização. Este documento será solicitado pelos bancos no processo de concessão do crédito habitação.
- Acompanhamento jurídico: É aconselhável que as pessoas sejam acompanhadas por um notário, advogado ou solicitador, desde a fase inicial, para terem informação e acompanhamento detalhado sobre o processo de decisão de compra de casa, avaliando os riscos e garantir que tome decisões informadas para evitar prejuízos financeiros.
A licença de utilização é considerada uma informação essencial para a tomada de decisão final na assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, sendo recomendável exigir esse documento em todas as transações imobiliárias.