O novo decreto do Simplex em Portugal busca simplificar os processos de licenciamento urbanístico visando aumentar a disponibilidade de habitações no mercado. Desde 1 de janeiro de 2024, este decreto eliminou certas formalidades na compra e venda de imóveis, não exigindo mais a apresentação da licença de utilização no momento da aquisição.
Apesar da intenção de facilitar, especialistas, como Jorge Batista da Silva, Bastonário da Ordem dos Notários, alertam para os riscos envolvidos. Com esta mudança, tanto famílias quanto investidores arriscam adquirir propriedades com construções ilegais, enfrentando possíveis obstáculos na obtenção de crédito, habitação e outros problemas.
O objetivo do diploma é simplificar o mercado imobiliário, porém, é crucial que os compradores estejam cientes dos possíveis perigos associados à falta de exigência de licenças no momento da compra.
Quais São os Riscos de Comprar uma Casa Sem a Licença Necessária?
A eliminação da exigência da licença de utilização ao adquirir uma casa, como proposto pelo novo diploma Simplex em Portugal, apresenta alguns riscos significativos, conforme alertado pelo Bastonário da Ordem dos Notários, Jorge Batista da Silva. Os principais perigos incluem:
- Aquisição de uma propriedade ilegal ou com obras ilegais: muitos imóveis no país foram construídos sem autorização, e a ausência da licença de utilização pode resultar na demolição parcial ou total da propriedade, especialmente se houver denúncias dos vizinhos ou fiscalização da autarquia.
- Não conformidade com as normas de construção e segurança: A falta de verificação da licença pode levar à compra de uma casa que não está em conformidade com as regulamentações de construção e segurança.
- Dificuldades na obtenção de crédito habitação: A falta de licença pode comprometer a obtenção de financiamento bancário para a compra da casa, já que os bancos exigem geralmente a licença de utilização como parte do processo de aprovação do crédito.
- Possibilidade de perder o sinal: Se a obtenção de empréstimo for impossibilitada pela falta de licença, existe o risco de perder o adiantamento dado no contrato de promessa de compra e venda.
- Complexidade na venda futura e desvalorização potencial: A venda futura da casa sem licença pode tornar-se mais complexa, com potencial desvalorização do imóvel.
O Bastonário lembra que, nas décadas de 80 e 90, não era necessário apresentar a licença de utilização na venda de casas, mas essa prática foi alterada devido a casos de prejuízos para os compradores. O retorno a essa abordagem, agora proposto pelo Simplex, reaviva preocupações quanto aos problemas enfrentados no passado.
Como as Famílias Podem se Proteger ao Comprar uma Casa?
Para proteger-se ao comprar uma casa, as famílias devem adotar algumas medidas, tais como:
- Obter informações detalhadas sobre os riscos: A dispensa da apresentação da licença de habitação na escritura pública requer que os responsáveis pela transação informem detalhadamente o comprador sobre os riscos envolvidos, como recomendado pelo Bastonário da Ordem dos Notários, Jorge Batista da Silva.
- Exigir documentação relevante: Mesmo que a lei não exija a entrega da licença, é recomendável que o comprador continue a exigir toda a documentação relevante, como licenciamentos e ficha técnica de habitação, antes de assinar o contrato de promessa de compra e venda (CPCV). Isso garante que o comprador tenha a certeza das condições de segurança e habitabilidade do imóvel.
- Garantir proteção na assinatura do contrato de promessa de compra e venda: Ao assinar o CPCV, especialmente no caso de compra de uma casa em construção, é aconselhável exigir a prova da licença de construção para garantir que o imóvel está a ser construído com uma licença. Se a casa já estiver construída, basta solicitar a licença de utilização, documento geralmente exigido pelos bancos no processo de concessão do crédito habitação.
- Obter acompanhamento jurídico: É aconselhável que as pessoas sejam acompanhadas por um notário, advogado ou solicitador, desde a fase inicial, para terem informação e acompanhamento detalhado sobre o processo de decisão de compra de casa, avaliando os riscos e garantindo que tomem decisões informadas para evitar prejuízos financeiros. A licença de utilização é considerada uma informação essencial para a tomada de decisão final na assinatura de um contrato de promessa de compra e venda, sendo recomendável exigir esse documento em todas as transações imobiliárias.